Logo Background RSS

Итоги года на рынке премиальных и элитных новостроек Москвы

  • Написал RUS Новости Комментариев нет Comments
    Обновлено: Январь 17, 2019

    Итоги года на рынке премиальных и элитных новостроек Москвы

    Аналитики компании «Метриум»
    подвели итоги года на московском рынке новостроек премиум- и элитного сегмента. В конце 2018 года продажи велись в 58 жилых
    комплексах. Суммарный объем предложения составил порядка 2 990 квартир
    общей площадью 329,4 тыс. кв. м. За год он снизился на 16%. В премиум-классе
    квадратный метр вырос в цене на 10%, в элитном – на 12%.

    Премиум-класс

    По данным «Метриум», в конце 2018 года на первичном рынке премиального жилья были
    представлены 33 проекта. Объем предложения составил около 2 490[1] квартир
    площадью 246,7 тыс. кв. м. Число квартир в продаже уменьшилось на 15,3%
    относительно конца 2017 года и на 8,6% по сравнению с прошлым кварталом.
    Продаваемая площадь сократилась на 17,2% и 7,9% соответственно.

    Предложение уменьшилось несмотря
    на стабильный выход на рынок новых проектов. В течение года рынок пополнился 7
    новыми комплексами. Для сравнения – в 2017 году стартовало 8 проектов премиум-класса,
    при этом предложение увеличилось на 45%. Уменьшение показателей связано прежде
    всего с «вымыванием» ликвидных квартир. Также влияние оказала приостановка
    продаж в ЖК «Нескучный Home & SPA»[2], на
    который в середине 2018 года приходилось около 8% всех квартир рассматриваемого
    сегмента.

    Новые проекты 2018
    года на рынке новостроек премиум-класса

    Название

    Девелопер

    Округ

    Район

    Старт продаж

    1

    Усадьба Manor [3]

    MR Group

    ЦАО

    Мещанский

    1 кв. 2018

    2

    Вишневый сад [4]

    AB Development

    ЗАО

    Раменки

    1 кв. 2018

    3

    Spires

    Tekta Group

    ЗАО

    Очаково-Матвеевское

    2 кв. 2018

    4

    Дом Наркомфина

    Лига Прав

    ЦАО

    Пресненский

    2 кв. 2018

    5

    Медный 3.14

    Capital Group

    ЦАО

    Якиманка

    4 кв. 2018

    6

    Lucky

    Vesper

    ЦАО

    Пресненский

    4 кв. 2018

    7

    Дом на Тишинке

    Дон-Строй Инвест

    ЦАО

    Пресненский

    4 кв. 2018

    Источник: «Метриум»

    По итогам 2018 года Пресненский
    район стал лидером по числу проектов премиум-класса, сохранив свою позицию
    второй год подряд, отмечают аналитики «Метриум». По сравнению с 2017 годом, доля
    района существенно выросла за счет выхода трех новых проектов: «Дом
    Наркомфина», Lucky и «Дом на Тишинке» (21,2%, +7,9 п.п. к 4 кв. 2017 г.). Затем
    следуют районы Раменки и Замоскворечье, занимающие второе (12,1%, +2,1 п.п.) и
    третье место (9,1%, -0,9 п.п.) соответственно.

    Больше всего первичных премиальных
    квартир продается в Пресненском районе: 29,9% предложения (+3,4 п.п.). Второе
    место занял район Очаково-Матвеевское. Стоит отметить существенный рост доли
    района в 2018 году (на 17,9 п.п., до 18%), связанный с выходом проекта Spires (Tekta
    Group). Замыкает тройку лидеров Хорошёвский район: на него пришлось 11,1% предложения
    (-2,5% п.п.). Немного меньше первичных квартир в Раменках – 10,1% (+2,4 п.п.).
    Доля остальных районов не превышает 5%.

    Структура
    предложения по районам (проекты)

    Структура
    предложения по районам (квартиры)

    Источник: «Метриум»

    Источник: «Метриум»
     

    Структура предложения по
    типологии распределена относительно равномерно. Однокомнатные квартиры
    составили 24,7% (-0,5 п.п.), двухкомнатные – 29,7% (-1,7 п.п.),   трехкомнатные – 23,4% общего объема рынка
    (-1,1 п.п.). Заметнее изменилась доля многокомнатных квартир: за год она
    прибавила 3,3 п.п., достигнув 22,1%.

    Структура предложения
    по типологии квартир (внешний круг – 4 кв. 2018 г., внутренний круг – 4 кв. 2017
    г.)

    Источник: «Метриум»

    В конце 2018 года наибольший объем
    предложения был сосредоточен в корпусах на начальной стадии строительства
    (34,7%, +1,2 п.п.) и на этапе монтажа этажей 28,9% (+1,8 п.п.). Порядка 15%
    квартир продавалась в корпусах, в которых велась отделка (+1 п.п.). Доля
    предложения в готовых домах сократилась за год до 21,4% (-4 п.п.).

    Структура предложения
    по стадии строительной готовности (квартиры)

    Источник: «Метриум»

    По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя цена на первичном рынке
    жилья премиум-класса по итогам 2018 года составила 459 395 руб. за кв. м ($6 863[5]). За
    квартал она увеличилась на 3,6%, за год – на 10,2%. Стоимость росла на
    протяжении всего года, за исключением второго квартала, когда из-за перемен в структуре
    предложения показатель сократился на 0,4%.

    Динамика средней цены
    на рынке новостроек премиум-класса, руб. за кв. м

    Источник: «Метриум»

    Наибольшая цена зафиксирована в
    Дорогомилово (725 280 руб. за кв. м). На второй строчке Раменки (643 410
    руб. за кв. м). Третье место разделили Таганский и Тверской районы
    (561 420 и 561 260 руб. за кв. м соответственно).

    Средняя цена на рынке
    новостроек премиум-класса в разрезе районов, руб. за кв. м

    Источник: «Метриум»

    По итогам года средняя стоимость квартиры
    премиум-класса на первичном рынке составила 45,6 млн руб. За 2018 год она увеличилась
    на 7,9%. Средний бюджет по разным типам кварир составил:  

    – однокомнатных – 19,6 млн руб. (+6,8%);

    – двухкомнатных – 31,8 млн руб. (+1,8
    %);

    – трехкомнатных – 49,2 млн руб. (+9,2%);

    – многокомнатных – 92,1 млн руб.
    (+3,6%).

    Стоимость квартир премиум-класса
    в зависимости от типологии

    Типология

    Площадь, кв. м

    Цена кв. м, руб.

    Стоимость, руб.

    Мин.

    Сред.

    Макс.

    Мин.

    Сред.

    Макс.

    Мин.

    Сред.

    Макс.

    однокомн.

    28,7

    51,0

    85,0

    237 000

    384 370

    790 767

    10 004 580

    19 602 820

    54 600 000

    двухкомн.

    44,8

    80,6

    150,5

    237 195

    394 950

    860 000

    10 927 780

    31 839 340

    106 880 000

    трехкомн.

    70,0

    112,3

    166,6

    196 690

    437 660

    950 000

    18 193 000

    49 165 670

    112 564 120

    многокомн

    93,4

    170,4

    759,0

    223 500

    540 440

    1 502 639

    26 899 710

    92 090 970

    898 000 000

    итого

    28,7

    99,2

    759,0

    196 690

    459 395

    1 502 639

    10 004 580

    45 592 080

    898 000 000

    Источник: «Метриум»

    Наиболее доступные предложения в
    премиум-классе:

    – Spires (10 млн руб. за 38,2
    кв.м);

    – City Park (10,2 млн руб. за 33,7
    кв.м);

    – Prime Park (11 млн руб. за 40,2
    кв.м);

    Самые дорогие квартиры
    премиального рынка:

    – Capital Towers (1 758,5 млн за
    1 500 кв.м);

    – «Вишневый Сад» (342,9 млн руб.
    за 254 кв.м);

    – Резиденция «Монэ» (238,0 млн за
    271,2 кв.м).

    Элитный класс

    По данным «Метриум», элитный сегмент рынка новостроек в конце 2018 года был
    представлен 25 проектами, насчитывающими около 500[6] квартир
    в продаже площадью 82,7 тыс. кв. м). За год объем предложения сократился на
    20,4%, продаваемая площадь – на 15,3%, а за квартал на 8,3% и 7,3%
    соответственно.

    Значительное снижение объема предложения объясняется его «вымыванием», а также приостановкой продаж двух проектов. За первые шесть месяцев рынок не пополнился ни одним новым комплексом. Исключение составляет ЖК «Левшинский», продажи в котором открылись в первом квартале, а во втором объект уже был снят с экспозиции.  Во втором полугодии в открытую реализацию поступило всего 3 жилых комплекса. Необходимо отметить, что еще три проекта поступили в закрытые продажи: «Золотой остров» (Capital Group), High Garden (Palladio Group) и LionGate (APDevelopment)[7].

    Новые проекты 2018
    года на рынке новостроек элитного класса

    Название

    Девелопер

    Округ

    Район

    Старт продаж

    1

    Меценат

    Торгпродуктсервис

    ЦАО

    Якиманка

    3 кв. 2018

    2

    White Khamovniki

    Capital Group

    ЦАО

    Хамовники

    4 кв. 2018

    3

    Villa Grace

    Стройтэкс

    ЦАО

    Хамовники

    4 кв. 2018

    Источник: «Метриум»

    Как отмечают аналитики «Метриум», лидером по числу жилых
    комплексов, представленных на первичном рынке в открытой продаже, стал район
    Хамовники, где в конце 2018 года экспонировалось 44% всех элитных ЖК столицы
    (+10,6 п.п. в сравнении с концом 2017 года). На втором месте расположился район
    Замоскворечье. Здесь девелоперы реализуют 16% проектов (+1,2 п.п.). На третьей
    строчке находится Якиманка, где сосредоточено 12% проектов (-2,8 п.п.).

    По количеству квартир лидерство
    также сохранилось за Хамовниками (43,7%; +4,3 п.п.). На второй позиции Якиманка
    (21,3%, +0,6 п.п.), а на третьей Таганский район (15%, +2,4 п.п.).

    Структура предложения
    по районам (проекты)

    Структура
    предложения по районам (квартиры)

    Источник: «Метриум»

    Источник: «Метриум»
     

    Предложение по-прежнему
    представлено в основном трёхкомнатными и многокомнатными квартирами: 36,1% (-1,7
    п.п.) и 37,7% (+2,8 п.п.) соответственно. Далее следуют двухкомнатные лоты – 18,2%
    (-2,1 п.п.). Наименьшую часть заняли однокомнатные – 8% (+1 п.п.).

    Структура предложения
    по типологии квартир (внешний круг – 4 кв. 2018 г., внутренний круг – 4 кв. 2017
    г.)

    Источник: «Метриум»

    В конце 2018 года фактически равное
    количество квартир было представлено в готовых корпусах (43,1%; +5,3 п.п.) и зданиях
    на стадии отделочных работ (41,3%; +16 п.п.). В домах на начальном этапе
    строительства экспонировалось 11,8% (+2,5 п.п.) квартир. Меньше всего лотов
    предлагалось в корпусах на стадии монтажа этажей (3,8%; -23,8 п.п.).

    Структура предложения
    по стадии строительной готовности (квартиры)

    Источник: «Метриум»

    Аналитики «Метриум» подсчитали: средняя цена элитных квартир по итогам 2018
    года составила 1 032 895 руб. за кв. м ($15 430[8]).
    В сравнении с 2017 годом показатель вырос на 12% в рублевом и снизился на 2% в
    долларовом эквиваленте (за год национальная валюта заметно ослабла). Относительно
    III квартала 2018 года
    динамика составила +4,7% и +6,6% соответственно.

    Рост цены происходил фактически
    на протяжении всего года, за исключением второго квартала, когда незначительная
    коррекция вниз была вызвана изменениями структуры предложения. Данный фактор
    также стал основной причиной последующих изменений – наиболее бюджетные
    предложения выходили из реализации, в продажу поступали дорогие лоты. Кроме
    того, все три новых проекта вышли со средней ценой квадратного метра выше
    среднерыночной. В совокупности с ростом курса доллара (часть проектов экспонируются
    в иностранной валюте) это вызвало рост среднего показателя.

    Динамика средней цены
    на рынке элитных новостроек, руб. за кв. м

    Источник: «Метриум»

    В зависимости от района средняя
    цена варьируется от 754 815 (Мещанский) до 1 545 340
    (Пресненский) руб. за кв. м. Положительная динамика отмечена во всех районах,
    за исключением Пресненского, где показатель снизился на 22,6%. В остальных локациях
    за год диапазон роста цен составил от 4% (Мещанский) до 74% (Арбат).

    Средняя цена в
    элитном классе в разрезе районов, руб. за кв. м

    Источник: «Метриум»

    Наиболее доступные предложения на
    элитном рынке:

    – «Клубный дом на Космодамианской»
    (25,2 млн руб. за 44,6 кв.м)

    – White Khamovniki (32,0 млн руб.
    за 41,6 кв.м)

    – «Жизнь на Плющихе» (38,9 млн
    руб. за 66 кв.м)

    Самые дорогие элитные квартиры в
    открытой продаже:

    – «Симфония Набережных»[9] (1,1
    млрд за 514,5 кв. м)

    – Knightsbridge Private Park ($14,68 млн за 481,2 кв. м)

    – «Меценат» (899,7 млн руб. за
    1030,3 кв. м).

    Стоимость квартир элитного
    класса в зависимости от типологии

    Кол-во комнат

    Площадь, кв. м

    Цена кв. м, руб.

    Стоимость, руб.

    Мин

    Сред.

    Макс.

    Мин.

    Сред.

    Макс.

    Мин.

    Сред.

    Макс.

    однокомн.

    41,6

    68,4

    101,8

    565 000

    705 770

    847 460

    25 199 000

    48 258 565

    72 186 000

    двухкомн

    71,7

    104,3

    159,9

    490 485

    836 365

    1 700 000

    50 336 000

    87 228 530

    205 200 000

    трехкомн

    97,5

    146,8

    259,8

    493 875

    884 740

    1 946 700

    67 660 240

    129 902 700

    415 616 000

    многокомн

    105

    236,8

    1030,3

    453 885

    1 185 270

    2 781 000

    73 640 000

    280 717 640

    1 130 800 000

    итого

    41,6

    165,6

    1030,3

    453 885

    1 032 895

    2 781 000

    25 199 000

    171 080 645

    1 130 800 000

    Источник: «Метриум»

    Основные тенденции 2018 года

    Увеличение покупательской активности

    «Главная тенденция 2018 года на
    московском рынке жилья – рост спроса – не обошла и высокобюджетный сегмент, – комментирует Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум
    Премиум», участник партнерской сети CBRE. – Количество зарегистрированных ДДУ на квартиры премиум- и
    элитного класса выросло по сравнению с 2017 годом на 40%. Но в отличие от
    массового и бизнес-сегмента основным драйвером роста здесь нельзя назвать повышение
    доступности ипотечного кредитования. Доля ипотечных сделок немногим превысила
    четверть, что с одной стороны немало для этого класса, с другой – незначительно
    больше показателя предыдущего года. Наибольшее влияние оказало появление
    интересных предложений по привлекательным ценам. Так, около трети квартир было
    продано в двух популярных проектах, стартовавших в самом конце 2017 года. Также
    к приобретению жилья подталкивали колебания валютного рынка и нестабильность
    экономики в целом».

    Снижение предложения в открытых продажах, увеличение – в закрытых

    «По итогам 2018 года суммарный
    объем предложения на рынке новостроек премиум- и элитного класса снизился на
    16%, – продолжает Илья Менжунов. – Напомним,
    в 2017 году был зафиксирован рост на 28%. При этом число проектов, поступивших
    в открытую реализацию сопоставимо, – 10 и 12 ЖК соответственно.

    Однако данная статистика
    обманчива. Во-первых, высокобюджетный сегмент пополнился весомым количеством
    проектов с апартаментами. Во-вторых, часть комплексов, как с квартирами, так и
    с апартаментами находятся в закрытых продажах. Некоторые проекты реализуются по
    схеме off-market только несколько первых недель – до начала строительства,
    другие не будут экспонироваться на открытом рынке никогда. Для первых это
    возможность «прощупать» спрос и оценить адекватность ценообразования, создать
    задел для успешного официального старта. Вторые, как правило, представляют
    собой эксклюзивные объекты клубного формата, которые, по мнению девелопера, и
    так найдут своего покупателя, и не нуждаются в дополнительной рекламе.
    Последняя схема реализации стала особенно популярна в элитном классе в 2018
    году: только на рынке квартир зафиксирован старт закрытых продаж трех ЖК, еще
    один перешел в соответствующий статус из открытой реализации».

    Укрепление позиций Пресненского района и Хамовников

    «Уже несколько лет Хамовники
    являются лидером по объему предложения элитного класса, Пресненский район
    набирает обороты как главная локация премиум-сегмента, – рассказывает Илья Менжунов. – В 2018 году позиции
    районов упрочились – на рынок было выведено сразу несколько проектов в этих
    локациях. В результате доля Пресненского района достигла почти трети рынка
    премиум-сегмента, а на Хамовники пришлось свыше 40% элитных квартир».   

    Увеличение предложения с отделкой

    «Тенденция, отмеченная еще в 2017
    году, набирает обороты. Из десяти новых проектов в шести предлагаются квартиры
    с финишным ремонтом. Доля предложения с отделкой от застройщика выросла за год
    в премиум-классе с 16 до 20%, в элитном – с 23 до 26%», – обращает внимание Илья Менжунов.

    Рост цен

    «Устойчивый интерес покупателей
    не мог ни отразиться на ценах, – говорит Илья
    Менжунов. – В премиум-классе квадратный метр вырос в цене на 10%, в элитном
    – на 12%, что превзошло статистику как массового, так и бизнес-сегмента. К
    такому итогу привели повышение цен в пользующихся популярностью ЖК, появление в
    реализации эксклюзивных дорогих объектов, вымывание наиболее дешевых лотов и
    безусловно рост курса доллара».

    Прогноз на 2019 год

    «Количество перспективных
    проектов на рынке велико, – резюмирует Илья
    Менжунов. – Вопрос заключается в том, успеют ли девелоперы вывести их на
    рынок в следующем году и захотят ли они это делать в условиях меняющихся правил
    работы. В высокобюджетном сегменте и до сих пор нередким был старт продаж в
    готовом или почти построенном объекте (доля предложения в домах с РВЭ – самая
    большая на рынке: 21% в премиум- и 43% в элитном классе). А после ужесточения
    требований к застройщикам и появления необходимости реализации через
    эскроу-счета таких объектов может стать еще больше.

    Учитывая большое количество
    интересных, эксклюзивных проектов на рынке, в том числе в закрытых продажах,
    можно предположить сохранение высокого объема спроса в сегменте. Но многое
    будет зависеть и от ценовой политики, проводимой застройщиками, в т.ч. от их
    готовности быть лояльными по отношению к покупателям.  

    Уровень цен в свою очередь во
    многом будет определяться экономической и геополитической ситуацией, динамикой
    курсов валют, от которой высокобюджетный сегмент зависим в наибольшей степени по
    сравнению с другими сегментами».

    [1] В связи с отсутствием
    данных в открытых источниках информации для ряда комплексов объем предложения
    был рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии
    строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной
    от менеджеров продаж.

    [2] Арбитражный суд Москвы
    приостановил деятельность застройщика ЖК «Нескучный Home & SPA» на юге
    Москвы по привлечению средств дольщиков для строительства этого объекта сроком
    на один год.

    [3] Изначально – «Резиденции на Садовой-Сухаревской».

    [4] С конца 2016 года в проекте
    велись закрытые продажи.

    [5] Курс доллара $ = 66,94
    руб.

    [6] В связи с отсутствием данных в открытых
    источниках информации для ряда комплексов объем предложения был рассчитан
    экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной
    готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от
    менеджеров продаж.

    [7] Проекты, реализуемые в закрытых
    продажах, не учитывались в статистике.

    [8] Курс доллара $ = 66,94
    руб.

    [9] Изначально – «Клубный дом на
    Котельнической набережной, 21»



Оставить комментарий

*